住宅品質確保促進法

住宅品質確保促進法

住宅の品質を確保することなどの目的のために、平成12年4月1日以降に請負または売買契約された新築住宅について、「住宅品質確保促進法(略称)が適用されることになりました。
一般の方に誤解されて流布されている面も多いことがありますので、それを正しく理解する一助としていただきたいと思います。

この新法は2つの独立した内容からできています。
その1つは、「4月1日以降に売買または請負契約で取得された新築住宅のすべてに、その引渡し時点より10年間、暇庇担保の義務づけがなされる」ということです。
そして、この規定は、個々の契約書に添付されるいかなる「契約約款」はもとより、民法の該当する条文よりも優先して適用されることがうたわれています。

2つ目は、「4月1日以降に取得しようとする住宅購入者は、希望する場合だけですが、その新築住宅に第三者の評価機関によって認定された性能評価書が添付できる」という住宅性能表示制度の仕組みが作られたことです。
この2つの内容は、次のとおりです。

新築住宅の暇抗担保期間10年の義務づけとは

従来の契約約款には、「新築住宅を取得する場合、どのような契約にもその住宅に暇庇(欠陥)が見つかったときに、それを補修する義務が売り主または請負者にある」とうたわれています。
しかし、民法の規定がそれと異なった契約条項を認めているために、瑕疵担保に関する取決めが上の表にあるようにまちまちです。
しかし、新法ではこの点について、「その特例条項によって、住宅取得者にとって不利な契約内容は無効である」と明らかにしています。
そして、その範囲を厳密に限定して、「住宅の基本構造部分」(構造耐力上主要な部分+雨水の浸入を防止する部分)について「瑕疵担保期間を一年とする」と定めています。

したがって、基本構造部分に関しては、契約約款にその取決めがなくても、強制的に一0年間の暇抗担保責任を契約の相手側に求めることができるようになったのです。
ちなみに、「戸の開聞がスムーズでない」とか「壁紙」などのトラブルが発生した場合は、いままでどおり、契約約款にある暇庇担保期間内に限り、契約相手に補修を求めることができます。

新築住宅の性能表示制度とは

これは「住宅の性能を明らかにしたものを求める」場合のみ利用できる任意制度で、すべての住宅がこの制度による評価をしなければならないというものではありません。
注意していただきたいのは、「ここでいう住宅の性能とは、住宅全体についてある一定の評価をしたわけではない」ということです。
とかく、住宅販売の宣伝には「うちの会社の住宅は性能表示ランクで最高の5です」などと使われている場合もありますから、この表示制度を正しく理解してください。

まず、住宅性能表示は九つの表示分野に分かれており、上の表のように、それぞれの分野ごとに性能の等級が具体的な内容とともに定められています。
また、その性能を表示する事項は、八分野すべての評価を受けねばならず、どれか一つの分野が欠けていても、この住宅性能表示制度を利用できません。
ただし、選択分野の「音環境に関すること」だけは含めなくても利用できます。
したがって、住宅取得者が購入物件を選んだり、計画建物を依頼する際に、住宅の各項目ごとの性能を明確に知って契約することができるようになったわけです。
また、平成14年八月から中古住宅についても住宅性能表示制度がはじまり、現況検査で認められる劣化等の状況(必須)と個別性能(選択)について6分野21項目(又は5分野12項目)の評価を受けることができるようになりました。

しかし、「一般の人が各性能の等級を選択するのは難しいのではないか」と思われる部分も少なくありません。
とくに、ある性能項目のランクを上げれば、必然的に他の項目ではランクが下がる場合があり、「どのあたりがその目安として適切なのか判断できるのは、限られた人ではないか」と思われます。
したがって、この制度を住宅取得者が利用するのは、マンションなどを購入する場合が考えられましょう。
この制度を利用すると、もしもその住宅に欠陥と思われるところがあって紛争が生じたとき、裁判所以外の紛争処理機関(各弁護士会ごとに設けられ、建築士もその委員となる)に問題をもちこむことができ、容易に解決をはかることが意図されます。
いずれにしても、この制度が、あまりにも多い「欠陥住宅」や「まやかしの宣伝による住宅」をなくすための対策と考えると、はたしてこれがよい住まいみつくりに結びつくのか、その評価は簡単にできないように思えてきます。

より良い住まいを得るために

住宅品質確保促進法の概略を紹介しましたが、どのようなケースであれ、現在、住宅を購入するのは、一般の人には大変に難しい時代であると思えます。
やはり住宅は、たとえそれがプレハブ住宅であっても、それをつくる人々の心構えでその出来ばえは大きく変わるものだからです。

現在、よい住まいを得るには、まず「誠実な専門家(建築家)を探し出して、その専門家とともに住まいづくりに取り組む」のが”最善の道”であることを強調しておきたいと思います。
そして、「必要なら、その補完としてこの新法を利用する」ということを考えたらどうでしょう。